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    “镁刻三人行”主题对话:放宽或取消落户限制带来的城市更新机会

    每日经济新闻 2019-04-20 10:07:45

    《2019年新型城镇化建设重点任务》近日印发,大城市放宽或取消落户限制,将引起人口分布的集聚,带来新的城市更新机会,甚至会触发房地产市场的波动。

    每经记者 王佳飞    每经编辑 魏文艺    

    近日,国家发改委关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,明确要求继续加大户籍制度改革力度,实现“常住人口和户籍人口城镇化?#31034;?#25552;高1个百分点以上”;加强城市基础设施建设、支持特色小镇?#34892;?#21457;展、深入推进城市群发展。

    值得注意的是,在加大户籍制度改革力?#30830;?#38754;,在此前城区常住人口100万以下的?#34892;?#22478;市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

    通知指出,按照统筹规划、合理布局、分工协作、以大带小的原则,立足资源环境?#24615;?#33021;力,推动城市群?#25237;?#24066;圈健康发展,构建大?#34892;?#22478;市和小城镇协调发展的城镇化空间格局。同时,统筹优化城市国土空间规划、产业布局和人口分布,提升城市可持续发展能力,建设宜业?#21496;印?#23500;有特色、充满活力的现代城市。

    这一举措无疑将加速国内的人口流动,引起人口分布的集聚,甚至会触发房地产市场的波动。在此过程中哪些城市将会受益?是否会给城市更新带来机会?在城市更新过程中,哪些因素占据了主要推动作用?对于房企而言,在城市更新过程中会有哪些全新机遇?长租公寓及共享办公等新业态在城市更新中会有哪些机遇和挑战?

    为此,《每日经济新闻》(以?#24405;?#31216;NBD)地产版块的对话?#25913;?mdash;—“镁刻三人行”本期特别推出主题对话:放宽或取消落户限制带来的城市更新机会。

    参与嘉宾:

    张鹏(当代置业有限公司执行董?#24405;?#24635;裁)     图片来源:嘉宾提供

    罗意(乐乎公寓创始人&CEO)    图片来源:嘉宾提供

    韩玮烨(睿和智库发起人)   图片来源:嘉宾提供

    话题1:户籍制度改革带来新的城市更新机会

    NBD:《2019年新型城镇化建设重点任务》将加速国内的人口流动,在这个过程中哪些城市将受益?是否为城市更新带来新的机会?

    张鹏:据发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,提出继续加大户籍制度改革力度,其中超大城市与特大城市要调整完善积分落户政策,全国超大城市包括北京、广州、上海、深圳;特大城市则包括武汉、重庆、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长?#22330;?#27784;阳等10个城市。

    而城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市,全面放开放宽落户条件,取消重点人群落户限制。I型大城市则包括西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波等13个城市。

    城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市,要全面取消落户限制,II型大城市则包括乌鲁木齐、石家庄、福州、珠海、兰州等65个城市。

    ?#28304;?#25512;断,武汉、重庆、成都、南京、杭州等地可放宽落户门槛,青岛、长春、济?#31995;?#22478;市则可全面取消重点人群落户限制,而乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、珠海、佛山等地则可全面取消落户限制。

    对于人口不足,而经济发展与产业发展却具备一定的优势,未来I、II型城市中,将有一大批城市有发展潜力。而具体哪个城?#34892;?#35201;看一城一政,比如,石家庄已经开始“零门槛落户”,比如杭州、西?#37096;?#20197;大专生直接落户。

    韩玮烨:该政策实际上是对市场化人口流动的确认。改革开放40年来,在市场化的调节下,人口逐渐向经济发达地区流动。主要集中于三个区域,即以北京、天津为核心的京津冀;以上海为核心的长三角;以深圳、广州为核心的珠三角,现在称为大湾区。

    城镇化进程中,很多在大城市打拼的人,人名义上还是某个小县城的人口,但其实他的生活、家庭其实早就属于在大城市了,此次放宽户籍政策,对于这部分正常市场流动的人口来说是极大的利好,可以将这部分人群在大城市中平等地享有的教育、医?#39057;?#36164;源。

    此次政策更多利好的是省会城市和经济比较发达的二线城市。由于一线城市的人口疏解政策,预计在政策实施后,流动人口会偏向省会城市和经济比较发达的二线城市,具体来讲比如西北的重镇西安,西南的成都、重庆,东南部的南京、杭州、苏州?#21462;?#32463;济发达又?#21496;?#30340;城市例如厦门、宁波等也会利好较大。

    城市的规模不可能无限扩大,人口持续流入经济已经相对发达的城市,就对城市更新提供了机遇。

    话题2:房企如何把握城市更新带来的机遇?

    NBD:城市更新过程中,哪些因素占据了主要推动作用?房企如何把握城市更新带来的机遇?

    张鹏:城市是一张很大的饼,不同于做一个项目,需要各方资源的配合与支持。

    政策方面,各地都在做城市更新改造,但是推进程度不一致,政府的信心与整体规划会对城市更新起很大的推动力。而在具体工作上,除了开发安置项目、旧住宅区修缮外,现在也更多元化。

    资产方面,不管是资金风险,还是长期的运营过程,单一企业力量有限。例如存量改造,涉及到物业持有方与产业运营方,在资产方面更多的融合与合作。基于互联网+地产上下游产业链和金融机构的资源,真正实现产融结合。目前国内基于长租公寓REITz私?#23478;?#32463;发行成功,更多的工具与手段可以把资金吸引到城市更新的项目?#23567;?/p>

    此外,还有IP孵化,未来所有的流量都是,不管是通过外部引进IP,还是内部孵化IP,最终都是更新整体城市的活力。再如数字科技,科技的进步,一定催生城市的转变。

    人口仅仅是衡量一个城市价值的一方面,房企要布局某座城市还要考虑其整体属性,如当代的投资模型是:采用区域局部,集?#24615;?#22478;市群。

    投资区域上,秉承3+13+M的投资布局策略。3是指聚焦三大城市群,即京津冀城市群,长三角城市群、珠三角城市群。13是指持续重点深耕的13个二线以上、二线及准二线的城市。M是指机会型进入满足当代置业新进入城市投?#26102;?#20934;的三?#21335;?#22478;市。

    韩玮烨:有很多学者?#25945;?#36807;城市更新到底是?#35009;矗?#22269;外的提法为urban renewal,但我认为城市更新更应该被称为urban redevelopment,实际上是一个再开发的过程。

    城市和人一样,同样有着吐故纳新和新陈代谢。其实城市更新更多的是指大片区的,比如棚户区改造、旧城改造?#21462;?#20294;目前我国城市更新更多的是表现为某栋具体建筑的更新,我们将其定义为城市微更新。

    中国房地产经历了20年的发展,存量市场逐渐替代了增量市场。在存量市场下,随着时间的推移和经济需求,一些已有建筑的功能需要被重新塑造和更新,这就为城市微更新提供了机遇。

    需求升级是微更新的一种内生动力。人们对美好生活的向往要求城市功能的更新。例如从前的百货商场就能满足需求,而现在人们需要更加时尚便捷的?#20309;鎦行摹?#20154;们对城市的交通功能,社区规划的功能、消费的功能、教育功能、就业功能等要求都发生了变化,这就为存量市场的升级提供了推动力。

    其次是城市产业升级,促成了城市微更新。例如曾经很多沿海城市以三来一补的贸易为主导,而现在我们早已进行了产业升级,早先留下的旧产业的空间,需要进行?#35270;?#26032;产业的改造。同时建立在旧产业之上的工作生活模式也进行相应改变,带来了城市功能的变化,这个过程中也催生了诸多新业态,如共享办公、长租公寓?#21462;?/p>

    城市和人一样,同样有着吐故纳新和新陈代谢,在人口流动更加自由的今天,在房地产市场逐渐进入存量时代的当下,城市更新成为房地产行业转型的新机遇,也是新的挑?#20581;?/p>

    罗意:城市更新令生活更有“?#20998;?rdquo;。有机构报告显示,高校毕业生求职首选的城市前十五名里,一线城市占?#20219;?9.06%,而二线城市占比则高达56.36%,成都、杭州、武汉等新城市逐渐成为高校毕业生找工作的新宠,这在很大程度上体?#33267;?#24403;下的年轻人对生活的态?#21462;?/p>

    话题3:存量时代房企如何参与城市更新?

    NBD:在房地产存量时代,房企如何参与到城市更新中去?房地产金融如何创新?长租公寓及共享办公等新业态在城市更新中会有哪些机遇和挑战?

    张鹏:每家企业都对于城市更新有不同程度上、语境上的理解。

    从社区的角度,全生命周期更新城市生活。建筑有生命周期,居民也有全生命周期。居民全生命周期上,完成配套设施、社区文化建设、生活服务、社群建立等等,使得住区可以为城市做出?#27605;住?/p>

    例如在共享办公领域,当代置业旗下倍格创业,目前在北京、上海、西安均有项目落地。在上海中山公园附近有一间建于50年代的上海原军事船舶711研究所,也是一座13000平方米废弃老船厂。倍格利?#32654;?#26087;的砖?#20581;?#35064;露的管线、复古的?#23616;?#23478;具,以及富有设计感的LOFT分层,打造全新办公环?#24120;?#20351;其变成拥有1250个工位的联合办公空间。

    韩玮烨:房地产本身是和金融紧密结合的行业,但在增量市场中,金融手段的使用多是加杠杆,创新之处并不多。然而在存量时代,金融创新的手段将会更加多样。

    资产证券化其实就是和不动产资产管理相配套的金融创新手段。在存量时代,房地产行业才真正开始关注资产价值提升本身,通过运营管理运营创新,包括一些信息?#38469;?#30340;创新,来够来真正实现资产价值的增值。然后通过证券化的手段,例如未来公募REITs等金融手段的创新,让消费者分享资产增值的利益。

    资产证券化的核心是令资产脱离企业信用主体,单纯依赖独立的资产,通过运营资产来产生收益。举例来讲,哪?#29575;?#25317;有该资产的企业破产了,只要该资产运营正常,那么REITs的投?#25910;?#20381;然可以获取收益。

    所以,这就对资产运营的服务水平提出了较高的要求,只有服务提升了,资产才能够持续升值,产生收益。存量时代的核?#26408;?#26159;服务,在服务中创造价值。

    罗意:房地产市场在由增量进入存量时代过程中,盘活存量市场是政策引导方向之一,2017年《住房和城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》规定:鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,按年缴纳土地收益。

    存量市场中长租公寓所占份额在扩张。其实在存量市场方面,二线城市更有竞争力,因为二线城市相对年轻,存量资源更优质,长租公寓在这些资源内布局会更便利。

    长租公寓的?#20998;?#22312;提升,与此同时租客的需求也在升级。

    在市场、政策、?#26102;?#31561;多重因素的助推下,长租公寓取得?#25628;?#36895;扩张,但一些长租公寓租客在不知情下就背上了一笔贷款债务,2018年底更有一些长租公寓相继暴雷,种种长租公寓行业中灰色的金融手段开始浮出水面。

    长租公寓是个长期的事业,不能挣?#28904;?#31199;金贷应是金融手段中的补充产品,不应该构成一个根本的产品,如果靠租金贷去推发展是没有前途的。因为租金贷的来源多是P2P,规模都很小,资金要求快速高额的盈利,这?#32479;?#31199;公寓的行业特征是不相符的,是典型的短贷长投。

    但是金融行业还没从狂热当?#22411;?#20840;转过来,还是追求?#28904;?#20854;实到了整个行业都要开始精耕细作的时候,希望金融机构回归到它的金融的属性上面,给长租公寓行业以时间,不追求快速高额的回报,使这个行业真正服务于民生。

    目前已经有了这样的转变,一些政策性的金融资金已经进入到了这个领域,很多?#26102;?#24050;经穿透到底层资产和资产本身的经营情况上面。公募REITs等金融工具也将面世,相信长租公寓行业的金融环境会朝着乐观的方向转变。

    有资料显示,美国专业化租赁机构在租赁市场的占?#20219;?0%左右,日本则高达87%。而在中国,长租公寓行?#30340;?#21069;占整个房屋租赁市场的比例不足3%,仍有巨大的成长空间。

    未来长租公寓行业会平稳的上升,不会出现断?#29575;?#30340;波动。5年后再来审视这个行业,你一定会发它现长足的进?#20581;?/p>

    (文章来源:镁刻地产原创,?#19981;?#35831;关注微信号meikedichan?#29615;?#38754;图片来源:摄图网)

    责编 魏文艺

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