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    年报透视|告别“黄金时代?#20445;?#25151;地产商坚持“现金为王”

    每日经济新闻 2019-04-18 20:50:14

    2019年,很多房企开始把资金安全放置于首位,在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫,将“现金为王”当作第一要务。

    每经记者 吴抒颖    每经编辑 林菁晶    

    这是房地产行业最好的时代,或许也是最坏的时代。在经历了跌宕起伏的楼市行情之后,不少房企为2018年交出了一张“都挺好”的答卷,在盈利与规模上都上了一个台阶。

    在过去的这一年,由于市场环?#36710;?#21464;化,一些激进的房企在调控与融资的重压下,也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑。因而多数遇到危机的房企,?#22351;?#19981;通过引入战投、变卖资产等方式来度过难关。

    冰与火之间,折射出房地产行业当下的发展趋势。2019年,很多房企开始把资金安全放置于首位,在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫,将“现金为王”当作第一要务。

    “现金为王”的考量

    对于房地产这个资金密集型的行业来说,现金流的重要性不言而喻,尤其是在行业整体下行的背景下更是如此。

    当下,行业整体的负债率已经涨至高位。Wind数据显示,A股上市的131家房企中,2018年第三季报负债合计7.89万亿元,较2017年年底的6.6万亿元,增长19.5%。

    另一个方面,房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调。据中原地产研究?#34892;?#25968;据,76家已经发布2018年年报的房企中,A股房企净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。

    负债率高企而利润?#39318;?#20302;,让诸多房企做出了相应的应?#28304;?#26045;,比如,更加强调“现金为王”。在万科2018年的业绩?#24179;?#20250;上,针对公司负债有所上升的问题,万科首席财务官孙嘉提出,万?#39057;?#36816;营模式是现金为王,现金流为基础的管理模式,公司自始?#26519;?#24076;望保持稳健的负债水平。

    据《每日经济新闻》记者了解,一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”,其背后都显示出以现金流为基础的目标导向。

    典型的如泰禾,在开年之后就发起了“1号抢收计划”,最终带来10000组来访,实现单月认购50亿,为这家资金链紧张的房企缓解了一定的压力。

    另一家龙头房企也在梳理各个城市公司去化较差、投资收益率?#31995;?#30340;项目,发起了“去库存”的计划,并定期考核各个一线公司的完成情况。“对于未来,我们已经很谨慎了。”一名此房企的内部人士告诉《每日经济新闻》记者。

    “过去几年,货?#30331;?#21160;下,不少房企规模快速增长的同时,库存也剧增。减少库存,快速回笼资金是每家房企都在努力干的事情,资金链紧张的会显得更加迫切。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强分析认为。

    而在另一个衡量房企投资力度的指标上,基本面也正在向着更稳健的方向发展。在此前行业加杠杆的大背景下,多数房企经营活动所产生的现金流净额均为负数,而今年有不少房企这一指标均已回正,例如万科、泰禾等。

    中指院的数据也指出,2018年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元,相比上年提升显著。

    窗口期融资的危与机

    虽然房地产市场的基本面没有变化,但今年以来融资方面对于房企发债仍然有所放开。克而瑞数据显示,今年3月,85?#19994;?#22411;房企的融资总额为1204.7亿元,环比上升18.5%,同比增长13.7%。

    融资成本上也处于?#31995;?#30340;水平。3月份主流房企的境外融资成本在6%~8%之间,境内发债成本多在5%以内?#22351;?#26376;来看,2019年3月房企境外债券融资成本6.77%,达到2018年下半年以来的最低值。

    这意味着,无论是从规模还是成本两个指标来看,目前都是发债的一个窗口期,尤其是在大量短债即将到期的情况下,许多房企发债的主要目的都是“借新还旧”。

    例如,恒大于4月15日公布的增发10亿美元优先票据,恒大即表示所增发10亿美元债券目的是为现有债务再融资及用作?#26102;?#25903;出,剩余部分用作一般公司用途。

    又如,3月1日,雅居乐公告,已于2月28日发行于2022年到期、5亿美元、利率6.7%的优先票据,所?#27599;?#39033;用于为若干现有负债再融资。

    协纵策略管理集团创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析指出,对于很多房企而言,在这个窗口期发债不是“选择”而是“必须”,因为此前发过很多美元债如今没有足够资金偿还,所以趁市场氛围还可以的时候继续发债。

    一名承接房企发债业务的人士也指出,目前发债是一个比较好的时机,利率方面有一些空间,“当然一些资金需求比较强?#19994;?#25151;企,利率稍高点也能接受。”

    但是在楼市企稳的背景下,如果其他的经营指标没有进行合格的管控,高息债对整体资金链的风险仍?#22351;?#19981;警惕。“高息债本身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了,因而才会寻求高利息。”一名不愿具名的地产分析师指出。

    因而在这种背景下,频密发债的企?#31561;?#24212;该在回款与销售计划上更加发力,毕竟这是最不需要成本的资金。“加速回笼资金、短平快地去库存,这是比较稳妥的做法。”上述分析师表示。

     

    (封面图片来源:视觉中国)

    责编 林菁晶

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